Christophe Nowicki

J’aimerai pousser un coup de gueule et attirer votre attention sur la bulle immobilière en France.

Je sais que ce billet va heurter la sensibilité de nombreuses personnes, car l’argent et l’immoblier sont des sujets sensibles pour les Francais.

Mais je me lance car, j’en ai marre d’assister à des suicides financiers et au pipeau médiatique ambiant.

En effet, ma génération on est en train de se sacrifier dans l’indifférence et la complaisance génerale des pouvoirs publics.

Comment est établi le prix d’un bien immoblier?

La valeur fondamentale d’un logement dépend des revenus que l’on peut en tirer sous forme de loyers. Et par conséquent des revenus de la population. Le revenu immobilier lui-même est calé sur le long terme sur l’inflation (à peu de choses près). Le marché du logement neuf n’est en rien un facteur déterminant dans l’évolution du prix des logements. C’est la variation de l’offre par rapport à la variation de la demande sur le marché global (neuf + ancien) qui détermine l’évolution des prix.

La demande en logement évolue souvent positivement dans un contexte économique favorable ou un contexte favorisant l’achat par rapport à la location.

La demande en logement évolue négativement dans un contexte économique défavorable. C’est une adaptation psychologique des acheteurs potentiels.

La variation des prix de l’immobilier est correlée aux cycles économiques et démographiques :

• en période de croissance (même faible), il y a une hausse des prix immobiliers ;
• en période de crise économique, il y a une baisse des prix immobiliers.

Si la demande augmente suite à un choc (ex: baisse brutale et soudaine des taux), l’offre se contracte, les quantités en logements à la vente dans le neuf + ancien ne pouvant s’ajuster immédiatement, les prix augmentent d’autant plus fortement que la demande est soutenue par le crédit.

Si les taux d’intérêt baissent, en pratique les acheteurs peuvent emprunter plus pour une même mensualité et doivent emprunter plus longtemps pour obtenir des mensualités plus faibles.

Autrement dit, les transactions sont calées sur la capacité d’emprunt des acheteurs. Les prix montent car les acheteurs se font concurrence.

Pour voir une bonne idée de l’évolution statistique des prix de l’immoblier, il faut consulter les données établies par Jacques Friggit sur le site de l’ADEF (Association Des Etudes Foncières).

Une bulle spéculative en France ?

Ces dernières années, le prix de vente de l’immobilier a progressé nettement : plus que l’inflation ; plus que les salaires ; plus que les loyers. Ceci a été rendu possible par une politique monétaire expansionniste entretenue par les banques centrales (la baisse massive et continue des taux directeurs). Cette baisse des taux directeurs a fait baisser les taux des prêts bancaires, et les banques ont abaissé le risque emprunteur en finançant jusqu’à 100% des prêts (sans apport et frais de notaire) et sur des durées de plus en plus longues (20, 25 et 30 ans), permises par des taux extrêmement bas.

Les prix ont également grimpé parce que les acheteurs se font concurrence acceptant de payer des biens à des prix surévalués, animés par la peur de ne pas devenir propriétaire.

Cette “envie” de devenir propriétaire est entretenu par les médias via des émissions comme :

• Recherche appartement ou maison sur M6 ;
• Capital sur M6 ;
• Deco sur M6.

Celles-ci entretiennent cette peur et fabrique une image sociale de la France de “Tous Propriétaires”.

Avec la baisse de l’âge moyen d’accession à la propriété, on constate que les acheteurs ont anticipé leur premier achat créant un engorgement du marché entre 2004 et 2007 ce qui a créé un sentiment de pénurie.

La flambée immobilière a créé sa propre demande en retour jusqu’au retournement du marché en 2008.

Le prix de l’immobilier est déconnecté de ses fondamentaux.

Le revenu immobilier rapporté au prix d’achat est plus faible, la rentabilité d’un investissement immobilier est inférieure à 4% net.

Sur les 10 dernières années :

• la progression des prix des logements a été de :+120% ;
• celle des salaires de +30% (pour une certaine catègorie de la population (cadres, etc…) ) ;
• celle des de loyers +25%.

L’augmentation des prix des logements n’a pas été basée sur l’enrichissement des propriétaires c’est à dire l’augmentation de leur salaire et complément, ni par une élévation des loyers suite à forte inflation ;
mais essentiellement par l’augmentation phénoménale du crédit délivré par les banques.

Les subprimes, c’est aux USA pas en France, “mon bon Monsieur!”

	La situation de la France est pire que celle des USA. Tout d’abord, il faut admettre que la force du capitalisme et sa violence se pratiquent dans les deux sens. La bulle immoblière aux USA sera rapidement corrigée grâce aux procédures d’expulsion, les saisies et une correction rapide du marché. Tout le monde a en tête les images des expulsions aux USA … C’est une purge normale du système.

Cela ne sera pas le cas en France, car les diffèrents Gouvernements soutiendront artificiellement la bulle spéculative le plus longtemps possible.

En effet, en France nous avons des armes de destructions massives aussi puissantes que les subprimes aux USA, en voici quelques exemples :

• crédits immobliers sur plus de 15 ans, grâce à ce genre d’outils financier, il est possible de payer uniquement des intérêts durant 5 ans ;
• crédits à taux variables “non capé” ;
• crédit relais, des outils spéculatifs authentiques.

De plus, il ne faut pas comparer la situation de la France à celle des USA voire de l’Espagne car ces marchés sont fortement spéculatifs.

Là bas, il y a eu bulle immobilière, car la construction de logements dépasse largement la demande réellement solvable (c’est à dire sans aide).

Un conflit générationnel

Les offres de crédit sur 30 ans visent particulièrement les jeunes. Des publicités proposent aux pigeons^Wjeunes d’acheter un bien immoblier sans apport sur 30 ans.

Il s’agit d’un transfert de richesse intergénérationnel entre la génération du “baby boom” (la génération 68), c’est à dire les propriètaires et la jeunesse, c’est à dire les gentil^Wcons^W primo-accédants ;-)

En effet, cette génération a connu deux phènomenes :

• une croissance économique sans précédent ;
• une période de plein emploi ;
• une inflation des prix et des salaires à plus de 5% par ans ;

Quelques chiffres pour vous faire réflechir :

• la durée moyenne d’un crédit immoblier pour cette génération était de 8 ans ;
• le poste logement répresentait 5% des revenus pour cette géneration.

Qui est résponsable de cette Bulle?

C’est vous!
Et oui, indirectement via la législation.
En effet les lois misent en place par les diffèrents gouvernements ont mis le feu au marché immobilier :

• la protection des “mauvais” locataires qui diminue le nombre de bien disponibles à la location et qui augement le nombre de garanties demandées par les propriètaires ;
• les “investissements” défiscalisés (loi Robien, Malraux, Demessine, Girardin) qui conduisent à des abbérations au niveau de l’amènagement du territoire ;
• les aides pour l’accès à la propriété (PTZ, 1% logement, etc…) ;
• la déductibilité des intérets de l’emprunt …

Toutes conduisent directement ou indirectement à l’augmentation des prix de l’immobilier / des loyers.

C’est vous qui vous êtes sur-endetté.

Conclusion

L’immoblier va baisser, c’est le crash, ce n’est donc pas le moment d’acheter!

Bibliographie

• Le programme commun de la France : Logement, une politique à reconstruire par Jean-Pierre Petit, directeur de la recherche économique et de la stratégie d’Exane BNP Paribas ;
• Le blog de la déflation de Loïc Abadie : pour comprendre les conséquences de cette bulle sur l’économie ;
• Sexe, drogue… et économie Partie III : C’est votre faute si se loger coûte cher de Alexandre Delaigue et Stéphane Ménia ;
• Forum Bulle Immoblière
• Vidéo : IMMOBILISES DANS L’IMMOBILIER de Seb Musset.